Calculadora de plusvalía municipal 2026 (IIVTNU)

Q: ¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en 2026?

Hay dos métodos y se paga por el que salga menor. En el método objetivo se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia. En el método real se aplica sobre la ganancia (precio de venta menos precio de compra) la proporción que el suelo supone dentro del valor catastral total. Sobre la base menor se aplica el tipo de gravamen del ayuntamiento, con un máximo del 30 %.

Q: ¿Cuándo no se paga la plusvalía municipal?

Cuando no ha habido incremento de valor, es decir, cuando se vende por un precio igual o inferior al de compra. En ese caso la transmisión no está sujeta y la cuota es cero. Aun así, hay que declarar la operación ante el ayuntamiento y acreditar que no hubo ganancia aportando las escrituras de compra y de venta.

Q: ¿Qué coeficientes se aplican en 2026?

Se usan los coeficientes máximos estatales fijados por el Real Decreto-ley 8/2023, vigentes en 2026. Los coeficientes que había aprobado el Real Decreto-ley 16/2025 para 2026 decayeron al no convalidarse la norma, por lo que no se aplican. Cada ayuntamiento puede establecer coeficientes iguales o inferiores a esos máximos en su ordenanza fiscal.

1El inmueble

Toma los valores catastrales del recibo del IBI. El del suelo aparece desglosado del valor de construcción.

Valor catastral del suelo El valor del terreno que figura en el recibo del IBI. Es la base del método objetivo.

Valor catastral total Suelo más construcción, del mismo recibo del IBI. Se usa en el método real.

2El tiempo de tenencia

Los años que has tenido el inmueble determinan el coeficiente del método objetivo. Solo cuentan los años completos.

Años de tenencia Años completos desde que lo adquiriste. Las fracciones de año no cuentan; se computa por años enteros.

Fecha de adquisición Cuando compraste o heredaste el inmueble.

Fecha de transmisión Cuando lo vendes o donas, o cuando se hereda.

Calculamos los meses completos entre ambas fechas y de ahí los años enteros. Si la tenencia es inferior a un año, el coeficiente se prorratea por meses, tal como prevé la ley.

3Precios y tipo municipal

Con los precios de compra y venta comprobamos el método real y si hay o no ganancia. Si no los indicas, calculamos solo el método objetivo.

Precio de adquisición (opcional) Lo que pagaste al comprar, o el valor declarado en la herencia o donación.

Precio de transmisión (opcional) Lo que recibes al vender, o el valor declarado en la donación o herencia.

Tipo de gravamen municipal Lo fija tu ayuntamiento, con un máximo del 30 %. Madrid capital aplica el 29 %.

Ajustes avanzados: coeficiente del municipio

Aplicamos los coeficientes máximos estatales del Real Decreto-ley 8/2023, vigentes en 2026 (Madrid capital usa estos). Cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes menores en su ordenanza fiscal. Si el tuyo aplica otro para tus años de tenencia, introdúcelo aquí y sustituirá al nuestro.

Coeficiente para tus años (opcional) Deja el campo vacío para usar el coeficiente máximo estatal que corresponde a tus años.

Plusvalía municipal estimada

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Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)

La plusvalía municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un tributo que cobran los ayuntamientos cuando se transmite un inmueble urbano (una vivienda, un local, una plaza de garaje o un solar) y grava el aumento de valor que ha experimentado el suelo desde que se adquirió hasta que se transmite. Ojo: recae solo sobre el valor del terreno, no sobre la construcción. Esta calculadora aplica la normativa de los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y te dice cuánto pagarías por cada uno de los dos métodos de cálculo vigentes.

Los dos métodos de cálculo desde 2021

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021, que anuló la forma antigua de calcular el impuesto, el Real Decreto-ley 26/2021 estableció dos métodos y dejó al contribuyente la posibilidad de pagar por el que le resulte más barato:

Método objetivo. Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de tenencia. Ese coeficiente lo fija cada ayuntamiento, con unos máximos que aprueba el Estado y que se actualizan periódicamente.
Método real. Se toma la ganancia efectiva (precio de venta menos precio de compra) y se aplica sobre ella la proporción que el valor del suelo representa dentro del valor catastral total. Es la parte de la ganancia atribuible al terreno.

Una vez calculadas las dos bases, el contribuyente elige la menor y sobre ella aplica el tipo de gravamen municipal para obtener la cuota. Nuestra calculadora hace las dos cuentas y te señala cuál te conviene y por qué.

Cuándo no se paga la plusvalía municipal

Desde la reforma de 2021, si no ha habido incremento de valor no se paga el impuesto: la transmisión no está sujeta. Es decir, si vendes por un precio igual o inferior al de compra, no hay plusvalía y la cuota es cero. Eso sí, aunque no haya que pagar, sí hay que declarar la operación ante el ayuntamiento y acreditar la inexistencia de incremento aportando las escrituras de compra y de venta. No declararlo puede acarrear problemas, aunque el resultado sea cero.

Quién paga y en qué plazo

En una compraventa, la plusvalía municipal la paga quien vende (el transmitente). En una herencia o una donación la paga quien recibe el inmueble (el adquirente). Los plazos para presentar la declaración o autoliquidación también cambian: en las transmisiones entre vivos (compraventa o donación) el plazo es de 30 días hábiles desde la operación; en las transmisiones por causa de muerte (herencia) es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita.

Cómo sacar el valor del suelo del recibo del IBI

Para el método objetivo necesitas el valor catastral del suelo, y para el real, además, el valor catastral total. Los dos figuran en el recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) que emite cada año tu ayuntamiento: el valor catastral total aparece desglosado en valor del suelo y valor de construcción. Si no lo tienes a mano, puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con tu certificado digital o mediante la referencia catastral del inmueble.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en 2026?

Hay dos métodos y pagas por el que salga menor. En el método objetivo se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia. En el método real se aplica sobre la ganancia (precio de venta menos precio de compra) la proporción que el suelo supone dentro del valor catastral total. Sobre la base menor se aplica el tipo de gravamen del ayuntamiento (máximo del 30 %). Introduce tus datos en la calculadora de arriba para ver ambos métodos y la cuota.

¿Cuándo no se paga la plusvalía municipal?

Cuando no ha habido incremento de valor, es decir, cuando vendes por un precio igual o inferior al de compra. En ese caso la transmisión no está sujeta y la cuota es cero. Aun así, hay que declarar la operación ante el ayuntamiento y acreditar que no hubo ganancia aportando las escrituras de compra y de venta.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

En una compraventa la paga el vendedor (el transmitente). En una herencia o una donación la paga quien recibe el inmueble (el adquirente). Es un impuesto municipal, así que se liquida en el ayuntamiento donde está el inmueble.

¿Qué plazo hay para pagar la plusvalía municipal?

En las compraventas y donaciones, 30 días hábiles desde la transmisión. En las herencias, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita en plazo. Cada ayuntamiento indica si el impuesto es de declaración (lo liquida él) o de autoliquidación (lo calculas y pagas tú).

¿De dónde saco el valor catastral del suelo?

Del recibo del IBI, donde el valor catastral total aparece desglosado en valor del suelo y valor de construcción. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con certificado digital o con la referencia catastral del inmueble. Para el método objetivo basta el valor del suelo; para el real necesitas también el valor catastral total.

¿Qué coeficientes se aplican en 2026?

Esta calculadora usa los coeficientes máximos estatales fijados por el Real Decreto-ley 8/2023, que siguen vigentes en 2026. Los coeficientes que había aprobado el Real Decreto-ley 16/2025 para 2026 decayeron al no convalidarse la norma, por lo que no se aplican. Cada ayuntamiento puede establecer coeficientes iguales o inferiores a esos máximos en su ordenanza fiscal; Madrid capital aplica los máximos. Si el tuyo aprueba otros, introdúcelos en los ajustes avanzados.

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