Datos de la inversión
Introduce el precio de la vivienda, la renta que cobras y los gastos anuales del alquiler.
Gastos anuales del alquiler
IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y gestión. Indícalos como un total o desglosados.
Todos los importes son anuales. Deja en blanco los que no apliquen.
Financiación
Si compras la vivienda con hipoteca, calculamos también la rentabilidad sobre el dinero que aportas.
Cálculo orientativo. La rentabilidad neta depende de los gastos reales y de los periodos sin inquilino (vacancia). No incluye la fiscalidad (el IRPF del alquiler se calcula en nuestra otra calculadora) ni la revalorización del inmueble.
Conviene reservar una provisión para vacancia y averías: un piso rara vez está alquilado los doce meses sin ninguna incidencia. Descontar uno o dos meses de renta al año y una partida de mantenimiento acerca mucho el cálculo a la realidad.
Esta herramienta no es asesoramiento financiero ni una recomendación de inversión. El resultado es una estimación y no compromete a nadie.
Tus datos no se guardan: el cálculo se hace por completo en tu navegador.
Qué es la rentabilidad del alquiler
La rentabilidad del alquiler mide cuánto renta tu vivienda en relación con lo que has invertido en ella. Se expresa en porcentaje anual y sirve para comparar una inversión inmobiliaria con otras opciones (otro piso, un depósito, la bolsa) o para saber si el precio que pagas por una vivienda tiene sentido con la renta que vas a cobrar. Esta calculadora te da tres cifras clave: la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta y, si compras con hipoteca, la rentabilidad sobre el capital que aportas.
Rentabilidad bruta frente a rentabilidad neta
La rentabilidad bruta es la más sencilla y la que más se anuncia: es la renta anual dividida entre el precio de compra, en porcentaje. Con un piso de 200.000 € que se alquila por 1.000 € al mes (12.000 € al año), la rentabilidad bruta es del 6 %. Es útil como primer filtro, pero se queda corta porque no descuenta ningún gasto.
La rentabilidad neta es la que de verdad importa: resta de la renta anual todos los gastos del alquiler (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y gestión) y divide el resultado entre la inversión total, es decir, el precio de compra más los gastos de la operación (impuestos, notaría, registro y reforma). Siguiendo el ejemplo, si esos gastos anuales suman 2.500 €, el beneficio neto es de 9.500 € y, sobre una inversión de 200.000 €, la rentabilidad neta baja al 4,75 %. Si además sumas 20.000 € de gastos de compra, la inversión total pasa a 220.000 € y la rentabilidad neta queda en el 4,32 %.
Qué gastos hay que descontar
Para que la rentabilidad neta sea realista, conviene incluir todos los gastos recurrentes que soporta el propietario:
- IBI: el impuesto anual sobre el inmueble.
- Comunidad de propietarios: las cuotas del año (salvo la parte que, por contrato, pague el inquilino).
- Seguros: el de hogar y, si lo contratas, el de impago de rentas.
- Mantenimiento y averías: una provisión anual para reparaciones, electrodomésticos y desperfectos.
- Gestión: los honorarios de la inmobiliaria o administrador que lleve el alquiler.
No incluyas aquí la cuota de la hipoteca ni el IRPF: la hipoteca se trata aparte, en el apartado de financiación, y la fiscalidad tiene su propia calculadora.
Rentabilidad sobre el capital: el efecto de la hipoteca
Cuando compras con hipoteca no pones todo el dinero de tu bolsillo, sino solo la entrada más los gastos de compra. A ese dinero se le llama capital aportado, y la rentabilidad sobre el capital (o cash-on-cash) mide cuánto ganas al año en relación con él, una vez pagada la cuota de la hipoteca. Como la deuda «trabaja» por ti, este apalancamiento puede disparar la rentabilidad de tu dinero cuando la renta cubre con holgura la cuota; pero también la reduce, o la vuelve negativa, si la cuota se come el beneficio.
Por ejemplo, con el piso anterior (beneficio neto de 9.500 € al año), una hipoteca de 150.000 € a 30 años al 3 % supone una cuota de unos 632 € al mes, es decir, 7.589 € al año. Si la entrada es de 50.000 € y los gastos de compra de 20.000 €, el capital aportado es de 70.000 €. La rentabilidad sobre el capital resulta del 2,73 % y el flujo de caja es de unos 159 € positivos al mes. Ese flujo de caja mensual es lo que te queda en el bolsillo cada mes después de pagar la hipoteca y los gastos; conviene que sea positivo para que la inversión no te cueste dinero mes a mes.
Qué es una buena rentabilidad en España
No hay una cifra mágica, porque depende de la zona, del riesgo y de la revalorización esperada. Como referencia orientativa, en el mercado español una rentabilidad bruta por debajo del 4 % se considera baja (habitual en zonas premium de grandes ciudades, donde se compra esperando que el inmueble se revalorice), entre el 5 % y el 7 % es una franja razonable y frecuente, y por encima del 7-8 % suele implicar más riesgo (zonas con más morosidad o vacancia, o inmuebles que necesitan reforma). Fíjate siempre en la rentabilidad neta, no en la bruta, y no olvides que la revalorización del inmueble y la fiscalidad también forman parte del retorno real de la inversión.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
¿Qué es la rentabilidad sobre el capital o cash-on-cash?
¿Qué gastos debo descontar para la rentabilidad neta?
¿Qué es una buena rentabilidad en el alquiler en España?
¿Por qué debo contar con la vacancia?
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Muy pronto añadiremos aquí la calculadora de hipoteca, la del IRPF del alquiler y guías sobre inversión en vivienda.